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零首付的利与弊,什么是零首付

浏览:359 | 日期:2018-01-23 | 作者: 好未来设计

  零首付是因为市场不景气,不少开发商和机构为了促销,打出的“零首付”标语,下面好未来设计为大家介绍,零首付的利与弊,什么是零首付
 

  零首付购房是不符合相关政策的,零首付购房对于购房者、房产中介机构、银行来说都存在或多或少的法律风险,应谨慎对待。

 

  什么是零首付
 

  零首付主要两种方式
 

  1:本质上等同于分期首付,即购房者不支付或者少量支付首付,开发商给购房者一年时间或者几个月的时间,把剩余的首付凑齐再去申请房贷;
 

  2:做高合同价,虚假贷款,这种零首付买购;
 

  3:需要说明的是,以上两种方法都属于违规行为。
 

  举例
 

  一套12万实际成交的房子,找评估公司或者中介,
 

  1:把房子评估到15万:
 

  首付4.5万,贷款10.5万,这样就多贷出来15-12=3万元
 

  这样实际首付4.5万-3万=1.5万,首付较低!
 

  2:评估到17万:
 

  首付5.1万,贷款11.9万,这样就多贷出来17-12=5万元
 

  这样实际首付5.1万-5万=0.1万,接近零首付!
 

  3:评估到18万:
 

  首付5.4万,贷款12.6万,这样多贷出18-12=6万
 

  首付5.4-6万=0.6万,这样贷出的钱还能缴纳税费或装修之类。
 

  总结
 

  【1】:还贴点边,有点靠谱;
 

  【2、3】:基本都是理想状态了,评的越高,首付越少!
 

  利与弊
 

  利1:开发商垫付
 

  01:对于只能支付部分首付、或者根本无力支付首付的购房者,由开发商为其垫付剩余的首付,然后再去向银行申请贷款;
 

  02:而开发商的垫付款则由购房者在一定期限内,比如一年或者几个月,有息或者无息偿还给开发商。
 

  弊1
 

  01:这种方式主要是开发商为了挽救惨淡的楼市状况、提高竞争力、回笼资金等而做出的促销手段;
 

  02:由于国家对房地产的调控很严,一般开发商对外打出的“零首付”广告不过是一种吸引客户的噱头。
 

  提示
 

  1:选择开发商垫资方式的,购房者一定要在和开发商签订合同前,问清楚是否有垫资利息和手续费,以及垫资利息的多寡、偿还期限、偿还方式;
 

  2:大部分开发商通常会和购房者另行签订一个合同,并在合同中明确约定,如果购房者未能依约还清垫付的首付款的,开发商有权收回房屋;
 

  3:对于这种情形,购房者可以向法院起诉合同无效,收回已付的购房款,并请求开发商赔偿损失。
 

  利2:房产中介机构垫付
 

  由房产中介机构垫付一部或者全部首付,这种形式和开发商垫资相类似。
 

  弊2
 

  房产中介机构在这过程中一般会收取一定手续费或者垫资利息,或者以为购房者办理多家银行的信用卡的方式,将信用卡套现收回垫资,另外再收取一点佣金。
 

  提示
 

  1:购房者选择开发商或者中介机构垫资来支付首付的,应该首先要确保自身今后、每月能有足够的资金,可以兼顾偿还垫资和银行贷款;
 

  2:如果承受不了偿还垫资款及银行贷款的双重压力,就很容易发生断供的危险,从而进入银行的失信黑名单;
 

  3:2008年深圳房地产处于低潮的时候,也曾出现低首付购房,最终引发号称“深圳断供第一案”的漾日湾畔断供案;
 

  4:没有缴纳首期的业主,在楼价大幅下跌后,因为多月拒绝还贷而被银行告上法庭。
 

  利3:分期付款式
 

  分期付款式零首付购房,有些开发商打出的零首付幌子背后,实际上是采取分期支付首付款、或延长首付款支付期限的方式售房。
 

  弊3
 

  一般情况下,开发商所给的支付期限不是很宽松,一旦购房者没有按照约定期限偿还首付款,可能就会产生一系列的违约问题,甚至被开发商诉至法院。
 

  利4:高评高贷
 

  01:这种形式主要是由中介机构从中协调,联合熟悉的银行做高对将要买的房子的评估价,以此来获得更多的贷款;
 

  02:比如一套价值100万元的房子,按首付3成计算,购房者需首付30万元,贷款7成就是70万元;
 

  03:但中介、机构等,可以与银行“疏通”,将房产评估到145万元,贷款7成就是101.5万元;
 

  04:实际上就等于不需要自己掏钱支付首付,全额贷款买房,这就是所谓的高评高贷式的“零首付”购房。
 

  弊4
 

  高评高贷一般用于二手房,且主要是过去银行审批不严格的时候,随着国家宏观调控的逐渐加强、银行自身风险意识的不断提高,高评高贷越来越难。
 

  利5:阴阳合同式
 

  01:这种形式则是和高评高贷相类似,只不过所谓的阴阳合同的主体是开发商和购买方,合同双方签订的两份合同一份对内,一份对外;
 

  02:对外的合同主要用于向银行贷款、逃避纳税,对内的合同则用于约定合同主体双方的权利义务。
 

  弊5
 

  01:其中用于银行贷款的合同一般标的额较大,以便获得更多的贷款,而贷款越多,则说明需要支付的首付就越少;
 

  02:相对不同的两份合同在带给当事人利益的同时,也隐藏着不小的风险。
 

  提示
 

  1:如果购房者、开发商、房产中介机构,以阴阳合同或者高评高贷的形式骗取银行贷款的,银行很可能会解除购房者与银行的贷款合同,并追究购房者和开发商的违约责任;
 

  2:数额较大或者情节严重的,可能被认定为使用虚假证明文件骗取银行贷款的行为,进而可能导致被追究刑事责任;
 

  3:在开放商和购买者之间由于存在一份阴阳合同,所以当双方产生法律纠纷,购房者将难以依法依约追究开发商的责任,风险巨大,所以千万要避免采用这种做法进行零首付购房。
 

  操作零首付模式
 

  1:由房地产、中介、机构为购房者垫付首付款,然后向购房者收取一定的手续费或佣金;
 

  2:通过疏通银行关系,做高房屋评估价、协助房屋买卖双方签订阴阳合同来获取高额贷款,变相实现零首付;
 

  3:帮助购房者将房屋做“二次抵押”,比如,中介机构帮助购房者在一家大银行贷款,然后将押在该银行的房产证再次抵押给另一家银行,以“消费贷”的名义贷到首付款;
 

  4:对于第一种垫资方式类似于借款给购房者,存在的法律风险就是购房者的履约风险,防范措施就是事前做好有关购房者经济状况、还款能力和银行信用等方面的调查,尽可能地将风险降到最低;
 

  5:对于第二种虚构事实骗取银行贷款的方式,属风险最大,骗取银行贷款,轻则银行解除贷款合同,追究民事赔偿责任,重则追究刑事责任。
 

  温馨提示
 

  1:采用零首付购房方式的,一般是经济条件暂时不是很好的消费者,所以是否选择零首付以及选择何种零首付方式,购房者千万要慎之又慎;
 

  2、对于开发商的法律风险及相应的防范措施:对于开发商来说,主要存在三个法律风险,一个是行政责任,一个是民事责任,再一个就是无法按期收回垫资款的风险;
 

  3:俗话说“羊毛出在羊身上”,“零首付”虽然降低了购房门槛,但之后的还款压力必然会越来越大,而且对于购房的首付比例,中国人民银行已经出台了相关规定,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,首付款最低降至20%



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